房企调整投资策略扎堆瞄向核心城市
图虫创意/供图 官兵/制图证券时报记者 张达拿地投资布局是房企最核心的竞争力，曾经投资过于激进是多家房企出险的原因之一。在今年的房企业绩发布会上，房企投资策略仍是备受关注的热点问题。证券时报记者梳理多家房企业绩发布会内容来看，在去年市场下行期，已经有多家房企调整投资策略，有的退出部分三四线城市，新增货值以一二线城市为主。而对今年的投资策略，多家房企表示，将向核心一二线城市聚焦。虽然近期核心城市土拍竞争激烈，但是有房企高管认为，现在房企已经比较理性，土地价格不会出现暴涨的现象。多家房企已调整投资策略在去年市场深度调整期，多家房企调整了投资策略，优化土地储备结构。美的置业首席财务官林戈介绍，2022年公司对土储进行了改善，新增土储对存量土储进行了换仓，量级高的土储增加了股权比例的收购，对于量级差一点的土储则以合作方退出。存量土储汰劣存优，2022年收购9个项目，新增权益货值以二线城市为主，退出部分弱三线和四线城市，调整之后，截至2022年，新增权益货值二线及以上城市占比为94%，长三角和大湾区占比合计50%。行业下行期投资策略的调整也给房企带来了现金流的增加。“2021年下半年，我们感知到行业下行，去年一整年我们把投资策略聚焦到北京、上海、杭州等中心城市，正是因为这种聚焦，让去年的新增货值转化率达到约50%，这也是公司在行业下行期能保持现金流充裕的原因之一。”绿城中国行政总裁郭佳峰说。此前偏重三四线城市布局的碧桂园，去年也开始系统调整土储结构。碧桂园常务副总裁程光煜说，三四线城市市场波动性比较大，稳定性弱于一二线城市，所以从去年开始对土储做了相应调整，虽然增加不多，但实际七成在一二线城市，三成在三四线城市，已经进行了系统调节。纷纷聚焦核心城市谈到今年的投资策略，碧桂园、中海、龙湖、保利、绿城等多家房企一致表示，将向核心城市聚焦。程光煜表示，碧桂园今年的投资方向会聚焦在确定性的市场里面，尤为重要的就是一二线核心城市的核心板块，未来像西安、上海、宁波等高确定性市场会积极参与。碧桂园新任董事会主席杨惠妍更表示，未来的土储布局将从过去偏多在三四线城市变成一二线城市和三四线城市各占50%。土储充裕的龙湖、保利、中海今年则继续坚持聚焦核心一二线城市战略。中海地产行政总裁张智超表示，2022年中海投资拿地中，一二线城市的货值占87%；今年的可售货量中，73%在一线和强二线城市。未来投资还将进一步聚焦一二线重点城市，同时，也会在长三角、珠三角的一些重点城市寻找机会，以确保投资的广度。龙湖集团高级副总裁张旭忠也表示，今年拿地策略依然会坚持两个方向，一是以销定支，将拿地的投资额跟销售回款动态匹配，主动把握好投资节奏；二是仍会严守投资刻度，尽可能优中选优。对于2023年的拿地计划，保利发展总经理周东利也表示，公司始终坚持核心城市聚焦战略，聚焦珠三角、长三角等重点城市群进行布局。美的置业董事会主席郝恒乐还表示，今年对土地的研判会更加理性、更加慎重、更加聚焦，绝对不会多点开花。尽管公司今年的投资策略以一二线城市为主，但郭佳峰也表示，三四线城市、一二线城市边缘地区（非核心地块）的吸引力也很大。“同样数额的钱去买贵的地，货值就小；去买便宜的地，货值就大，如果每个货值的利润一样的话，肯定是买地价低的利润更多，买核心区的地主要是保去化、保安全。如果市场形势差，我们会集中在核心区；市场形势稍好一点，我们会下沉，争取更多利润。今年会根据经济形势、房地产行业形势、销售去化速度，适时调整这个比例。”他说。核心城市地块竞争激烈随着热点城市成交回暖，土地市场也有所升温，在房企投资聚焦战略下，今年以来核心城市的核心地块竞争开始激烈起来。“三四线城市的去化比较困难，核心城市核心地段还是比较好，这种背景下大家一拥而上来到核心城市，如杭州一宗地60多家企业摇号，这种情况下，我们在核心城市拿地就比较困难。”郭佳峰坦言。去年开始调整投资策略的碧桂园，今年也参与到核心城市的土拍市场中。程光煜说，过往这段时间，我们在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市都有积极参与，但是因为这类地块中签率比较低，大家一起抽签，目前来看并没有获取相应的土地。而在去年逆势拿地扩张的中海，今年在土地市场竞争中仍表现得积极进取。“今年以来市场企稳复苏，重点一二线城市复苏情况更好，土地市场又开始热起来了。公开招拍挂市场受春节因素的影响，今年一季度供地相对偏少，我们也积极参与，公司在南京、杭州各中标一个项目，地价款合计40多亿元。”张智超说，在现金回款比较好的情况下，今年的投资仍将相对进取，会结合销售、现金收入及公司财务状况来实时调整和安排，不会为了增加土地规模盲目扩张，包括收并购，核心还是看项目质量、资产质量。谈到今年的土地市场，郝恒乐表示，今年市场信心有所恢复，不利因素减少，有利因素逐步增加，在2、3月份整个房地产销售市场得到了充分体现。“我们认为，今年土地的供应会比较充足，机会也会很多，现在能够安全健康发展的房企都是比较理性的，土地价格不会出现暴涨现象。”
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